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徒然なる日々の栄光

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実際に家を買ってみて分かったこと〜その① 住宅ローン金利は今が最低です〜

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つれづれです。縁あって、土地と家を購入しました。全て合わせると数千万円になりました。その中で気がついたお得な点を書いてみようと思います。

 

過去最低水準の住宅ローン金利

ご存じの方も多いと思いますが、住宅ローン金利は過去最低水準です。35年間固定金利がウリのフラット35で有名なARUHIから引用した金利の推移を下に示しますが、2009年には2.5−3.0%だった金利は1.0%を切っています。

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フラット35のような長期の固定金利の基準となるのは、10年国債の利率と言われています。そして、金利の低下の背景にあるのは、日銀の金融緩和によるところが大きいと思われますが、今年1月下旬にマイナス金利になって以降、下に示すように10年国債の利率は緩やかに上昇してきています。

 

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長期金利推移グラフ | 日本相互証券株式会社

 

また、日銀が国債を買い過ぎていることから、さらに買う余地が減ってきているため、買いの勢いも弱まってきています。つまり、これ以上、長期金利は下がらないわけです。さらには、アメリカの利上げを見越したアメリカの長期金利の上昇がみられており、これ以上値段が上がらない可能性が高い日本国債を売って、金利が高い国債などへの乗換えが起こると予想できます。

 

そうです、今後は緩やかに金利が上がる方向に推移していくでしょう。今年から来年の2017年が長期固定のローンを組むなら最適と言えます。

 

 変動金利はどうなるか?

変動金利は短期プライムレートと呼ばれる、金融機関が企業に貸し出す金利が基になっています。この金利は日銀の政策金利の影響を受けますので、日銀の政策金利は、わずかな変動がありますが、現在ほぼ0です。こちらも、これ以上下がる余地がありません。

 

12月現在の変動金利の住宅ローン金利の最低はだいたい0.5%程度になっています。

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価格.com - 変動金利の住宅ローンを比較 - 住宅ローン比較

 

実は、変動金利はこれ以上下がらないのですが、さほど上がりもしないというのが私の考えです。

 

日銀の政策金利に依存している以上、日本の景気が過熱してきて金利を上げるような状況にならなければ、変動金利はほとんど上がらないのです。そんな状況が近々予想できるでしょうか?

 

ただし、「さほど」上がらないのさほどの程度がどのくらいかははっきりしないです。そして、日本の景気が急には良くならないにせよ、万が一でも金利が上がるリスクを内包していること自体が短所と言えるでしょう。これらの不確実性を受容できるかどうかですね。

 

実際のところ、変動金利と長期固定金利の差があまりなくなってきています。少しでも安い金利が良いという人は変動金利が良いでしょうが、数十年先はどうなるか分かりません。金利が上がってから、固定金利に乗り換える場合には、ある程度固定金利も上がっているでしょうから、あまりメリットはないかもしれません。

 

1%を下回る金利を目指せ!

1%、これがポイントです。なぜか?それは、いわゆる住宅ローン減税の減税額が残りの住宅ローンの1%が所得税(場合によっては住民税も)から毎年減税されるからです。減税になる期間は10年間なので、35年よりはかなり短いですが、1%の金利であれば少なくとも10年間は金利無しでお金を借りられることになりますし、1%を大きく下回れば、その差額が利益になってしまいます(例:3000万円を0.8%の金利で借りた場合、0.2%×3000万円=6万円 が差額として利益になります。*実際には少し額が異なと思われますが、分かりやすいように簡単に計算しています)。ちなみに私はフラット35Sでしたが、10年間の金利は0.63%でした。

住宅ローン減税制度の概要|すまい給付金

 

家を買うメリットは生産性の向上

色々な意見があるでしょうが、究極的には何らかの生産性が向上すればよいと思われます。 そして、当然ですが生産性の向上の程度が高い方が良いです。

 

生産性として、仕事をする身から考えれば、職場への通勤時間は短い方が良いです。定期代やガソリン代のコスト、朝や夕方の貴重な時間の浪費が問題です。もちろん、移動時間に勉強したり、本を読んだりと有意義に過ごしている人もいるでしょう。ですが、別に移動時にしなくても良いと私は思うのです。自宅で仕事が最強です。

 

通学をする子供の身としては、学校が近い方が通学が楽です。防犯性も高いと思われます。電車やバスでのアクセスが良い場合も同様です。

 

このように誰の立場からみるかによって、メリットの度合いが変化しますが、何にせよかかる時間が短くなることにメリットが見いだせるはずです。

 

予算との兼ね合いもありますが、できるだけ通勤や通学に便利な物件を選ぶことが重要ですね。特に戸建てにこだわる必要はなく、別にマンションでも良いとは思います。

 

私の場合は、直接的には私の生産性を上げない気がしますが、間接的に寄与するのではないかと考えています。

 

まとめ

  • 固定金利も変動金利も現在が最低
  • 金利は住宅ローン減税の1%を下回ることを目指す
  • 生産性の向上につながる物件を選ぶようにした方が良い
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